Le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno risolto il contrasto giurisprudenziale esistente sul punto, affermando che al conduttore non spetta il diritto di prelazione (ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile) qualora il locatore alieni, ad un terzo ovvero ad altro comproprietario dell’immobile, una quota del bene oggetto del rapporto di locazione.
\nLa stessa Corte ammette il rischio che il locatore possa tentare di eludere il diritto di prelazione mediante successive alienazioni di quote, e precisa per\u00f2 che -in tal caso- al conduttore spettano i rimedi dell\u2019esercizio del diritto di riscatto (sul presupposto della dissimulata vendita dell\u2019intero) e del risarcimento dei danni.<\/p>\n
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
\nSEZIONI UNITE CIVILI
\nSentenza 6 febbraio \u2013 14 giugno 2007, n. 13886
\n(Presidente Carbone \u2013 Relatore Trifone)<\/b><\/p>\n
\nSvolgimento del processo
\n<\/b><\/p>\n
Con atto pubblico trascritto il 2 maggio 1996 la comproprietaria locatrice E. D. alienava la quota di due terzi dell’immobile comune all’altra condomina locatrice P. D..
\nD. M. e G. G., titolari della ditta omonima, che conducevano in locazione l’intero immobile per l’uso della loro attivit\u00e0 di commercio, non essendo stata ad essi comunicata la denuntiatio di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, convenivano in giudizio innanzi al tribunale di Venezia entrambe le locatrici dichiarando, ai sensi dell’art. 39 della stessa legge, di volere esercitare il diritto di riscatto della quota alienata dell’immobile.
\nLe convenute si costituivano e contrastavano la domanda.
\nE. D. sosteneva che si era trattato di alienazione tra coeredi, rispetto alla quale non era applicabile la prelazione urbana di cui alla legge n. 392 del 1978 sulla quale era prevalente la prelazione di cui all’art. 732 c.c., e che, in ogni caso, l’istituto della prelazione urbana, applicabile solo nel caso di alienazione dell’intero immobile locato, non era praticabile nell’ipotesi di alienazione della sola quota di esso.
\nP. D., analogamente negando l’applicabil\u00edt\u00e0 della prelazione alla vendita della quota, per l’ipotesi di accoglimento della domanda di retratto, agiva in manleva nei confronti della venditrice.
\nNella causa prestavano intervento volontariamente E. e G. F., nella qualit\u00e0 di acquirenti, con atto successivo all’alienazione della quota dell’immobile locato, dell’azienda commerciale dei conduttori, i quali chiedevano che la parte dell’immobile trasferita contra ius praelationis fosse loro retrocessa, assumendo che, essendo subentrati nel rapporto di locazione ai sensi dell’art. 37 della legge n. 392 del 1978, erano succeduti, perci\u00f2, agli originari conduttori D. M. e G. G. anche nel diritto di retratto.
\nIl tribunale, esclusa l’applicabilit\u00e0 della previsione dell’ultimo comma dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 e ritenuta ammissibile la prelazione urbana in caso di alienazione della sola quota dell’immobile locato, accoglieva la domanda di riscatto di D. M. e G. G., con effetti della relativa pronuncia, ai sensi dell’art. 111 c.p.c., a favore degli intervenuti in causa E. e G. F., successori a titolo particolare degli originari conduttori.
\nSul gravame principale di D. M. e G. G. e sulle impugnazioni incidentali di P. D., di E. D., di E. e G. F. e di P. D. provvedeva la Corte d’appello di Venezia con la sentenza pubblicata il 7 ottobre 2002, la quale disponeva il trasferimento della quota indivisa pari ai due terzi dell’immobile locato a favore di D. M. e G. G.; rigettava la domanda di retrocessione della parte alienata dell’immobile a favore di E. e G. F.; pronunciava condanna generica di E. D. a risarcire a P. D. i danni; compensava interamente tra le parti le spese del doppio grado del giudizio.
\nAi fini che ancora interessano i giudici d’appello consideravano, aderendo al principio di diritto di cui alla sentenza di questa Corte n. 9354 del 1990, che il diritto di prelazione previsto dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 spetta al conduttore anche con riguardo alla sola quota dell’immobile, che uno dei comproprietari intenda vendere ad un terzo o ad uno degli altri comproprietari, poich\u00e9, in tal modo, si realizza, anche gradualmente, ogni volta che ciascuno dei comproprietari decida di alienare la sua quota, lo scopo della norma, che \u00e8 quello di unire alla titolarit\u00e0 dell’impresa la titolarit\u00e0 del diritto di propriet\u00e0 dell’immobile ove la stessa viene gestita.
\nRitenevano, quanto alla domanda degli intervenuti E. e G. F., che, non essendo intervenuta tra cedenti e cessionari dell’azienda alcuna stipulazione al riguardo, la cessione a loro favore dell’azienda non avrebbe potuto avere l’ulteriore effetto di far loro acquisire anche la propriet\u00e0 della quota dell’immobile per il caso di esito favorevole dell’azione di riscatto di E. e G. F., essendo costoro gli unici soggetti legittimati al retratto in ragione della loro qualit\u00e0 di conduttori all’epoca della vendita della quota medesima.
\nLa Corte territoriale ravvisava i giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del doppio grado del giudizio nella complessit\u00e0 e nel numero delle questioni trattate.
\nPer la cassazione della sentenza E. D. proponeva impugnazione principale in base a due motivi, con il primo dei quali censurava l’affermazione della Corte di merito circa l’ipotizzabilit\u00e0 della prelazione urbana della quota.
\nProponeva impugnazione incidentale sulla scorta di due motivi P. D., che, con il primo mezzo, pure censurava la statuizione di merito relativa all’ammissibilit\u00e0 della prelazione della quota.
\nResistevano con controricorso D. M. e G. G., i quali proponevano ricorso incidentale in virt\u00f9 di unico motivo relativamente alla pronuncia in ordine alle spese dei due gradi del giudizio.
\nLa terza sezione della Corte di cassazione, alla quale era stato assegnato il ricorso, con ordinanza depositata il 21 aprile 2006, ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.
\nRilevato che il primo motivo del ricorso principale reca censura all’interpretazione data dalla Corte d’appello alla disciplina in tema di prelazione urbana, di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, nel senso che essa si applica anche alla ipotesi di alienazione della sola quota di immobile appartenente a pi\u00f9 persone in propriet\u00e0 indivisa, l’ordinanza della terza sezione civile ha considerato che sulla questione la giurisprudenza di questa Corte non si \u00e8 espressa in modo univoco, atteso che una pronuncia (sentenza n. 9354\/1990) ha ritenuto che in tema di locazione di immobile urbano che, adibito ad uso diverso dall’abitazione, appartenga pro indiviso a pi\u00f9 comproprietari, il diritto di prelazione spetta al conduttore anche con riguardo alla sola quota dell’immobile, che uno dei comproprietari intenda alienare ad un terzo, mentre altra pronuncia (sentenza n. 18648\/2003), ponendosi in consapevole contrasto con il suddetto precedente, ha statuito che la prelazione in tal caso non spetta, mancando l’imprescindibile presupposto dell’identit\u00e0 dell’immobile locato con quello venduto ed essendo del tutto ipotetica ed eventuale la graduale realizzazione dello scopo della norma.
\nIl ricorso \u00e8 stato assegnato alle Sezioni Unite.<\/p>\n
Motivi della decisione<\/p>\n
I ricorsi, impugnazioni distinte della medesima sentenza, sono riuniti (art. 335 cod. proc. civ.). P.Q.M.<\/p>\n La Corte di Cassazione a Sezioni Unite riunisce i ricorsi; accoglie il primo motivo del ricorso principale D. ed il primo motivo del ricorso incidentale D. e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di riscatto e la domanda di risarcimento dei danni di D.; rigetta il ricorso incidentale di D. M. e G. G.; compensa totalmente tra le parti le spese dell\u2019intero giudizio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno risolto il contrasto giurisprudenziale esistente sul punto, affermando che al conduttore non spetta il diritto di prelazione (ed il conseguente diritto di riscatto […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-2158","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized"],"yoast_head":"\n
\nCon il primo motivo del l’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 nonch\u00e9 l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – la ricorrente principale E. D. anzitutto critica l’impugnata sentenza nella parte in cui il giudice del merito ha ritenuto ammissibile il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto del conduttore anche con riferimento all’alienazione della sola quota dell’immobile locato destinato all’esercizio di attivit\u00e0 commerciale relativamente a locazione non esclusa ai sensi dell’art. 35 della stessa legge.
\nAssume che, poich\u00e9 al riguardo la legge nulla dispone, nel caso in cui venga ceduta ad un terzo, che non sia il conduttore del bene, la sola quota indivisa della propriet\u00e0 dell’immobile locato, non sussiste alcuna ragione per applicare l’istituto della prelazione, dato che la ratio della disciplina, che \u00e8 quella di concentrare la propriet\u00e0 del bene medesimo nella persona che in esso eserciti la sua attivit\u00e0 produttiva nel contatto con il pubblico degli utenti o dei consumatori, cozza contro l’inutilit\u00e0 di tale acquisto ai fini del raggiungimento di detto scopo.
\nAggiunge che la tendenza a favorire la coincidenza tra titolarit\u00e0 dell’impresa e titolarit\u00e0 dell\u2019immobile non vale quando, nella commisurazione degli altri interessi coinvolti, emerge un notevole pregiudizio in capo ad un soggetto a fronte di una discutibile ed ingiustificata tutela riservata ad altro soggetto.
\nSpiega che il riconoscimento del diritto di prelazione per l’acquisto della sola quota non realizza nemmeno la piena tutela del conduttore, il quale troverebbe sempre un impedimento alla libera sua utilizzazione del bene nel fatto che parte di esso continua ad essere di propriet\u00e0 di un terzo, avente interessi opposti ai suoi.
\nConclusivamente sosti\u00e9ne che il ricorso a regole di principio e di equit\u00e0 nonch\u00e9 la consapevole ponderazione delle situazioni meritevoli di tutela impone la valutazione delle posizioni del comproprietario e del conduttore in un’ottica parzialmente distaccata dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978, norma che disciplina una situazione sensibilmente diversa da quella del caso in questione.
\nAnaloga censura esprime anche il primo motivo dell’impugnazione incidentale di P. D., la quale pure – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 nonch\u00e9 l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – critica la decisione relativa all’ammissibilit\u00e0 della prelazione e del retratto in ipotesi di alienazione della quota con le seguenti argomentazioni:
\na) la norma dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 \u00e8 sicuramente una disposizione eccezionale in quanto limita il diritto dominicale del proprietario-locatore ed \u00e8, perci\u00f2, insuscettibile di interpretazione estensiva, esclusa anche dalla lettera della norma nel riferimento al trasferimento a titolo oneroso di “immobile locato” e non anche ad una sua “quota indivisa”;
\nb) le esigenze sociali, che gli art. 38 e 39 della legge sull’equo canone mirano a garantire con l’istituto della prelazione del conduttore di immobile non abitativo (istituto diretto ad impedire che si verifichino mutamenti nella figura del locatore a detrimento della conservazione delle aziende e dell’attivit\u00e0 d’impresa svolta nell’immobile locato), non risultano pregiudicate dal trasferimento a terzi di una parte soltanto dell’immobile locato;
\nc) l’intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore \u00e8 alla base delle altre disposizioni dettate per l’esercizio della prelazione nel caso di pluralit\u00e0 di conduttori (art. 38, 5\u00b0, 6\u00b0 e 7\u00b0 comma della legge n. 392 del 1978);
\nd) il pericolo che il locatore, attraverso la successiva alienazione di pi\u00f9 quote del medesimo immobile, realizzi l’elusione del diritto di prelazione del conduttore non costituisce argomento decisivo per ammettere la prelazione della quota, dato che la suddetta situazione \u00e8 rimediabile con l’esercizio da parte del conduttore del retratto sul presupposto delle simulate alienazioni delle quote dissimulanti una alienazione dell’immobile nella sua interezza.
\nAi due motivi – che vanno esaminati congiuntamente, perch\u00e9 entrambi attengono alla medesima questione relativa alla definizione dell’ambito di applicazione della disciplina della prelazione urbana in caso di alienazione della quota – i resistenti D. M. e G. G. replicano sostenendo che nel l’interpretazione dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 la volont\u00e0 del legislatore sarebbe nel senso che lo scopo voluto dalla norma \u00e8 raggiunto anche quando il conduttore pu\u00f2 ottenere la propriet\u00e0 della sola quota dell’immobile, potendo lo stesso chiedere poi la divisione dell’immobile, con la conseguenza di sottrarre, alla comunione e ricondurre alla sua esclusiva disponibilit\u00e0 la parte assegnatagli, ovvero, attendendo che il proprietario decida di alienare le altre quote ed esercitando successivamente per esse la prelazione, acquistare in tal modo l’intero compendio immobiliare necessario alla continuazione della sua attivit\u00e0 d’impresa.
\nLe contrapposte deduzioni delle parti riflettono, sulla questione, il contrasto interpretativo che queste Sezioni Unite sono chiamate a comporre, sussistendo in proposito difformit\u00e0 di statuizioni del giudice di legittimit\u00e0.
\nL’orientamento conforme alla tesi della configurabilit\u00e0 del diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in caso di alienazione della sola quota della propriet\u00e0 dell’immobile locato, \u00e8 quello risalente alla sentenza di questa Corte n. 9354 del 1990, emessa in fattispecie nella quale il conduttore aveva esercitato il riscatto della quota nei confronti del condomino locatore che aveva acquistato dagli altri comproprietari la loro quota dell’immobile.
\nA sostegno della suddetta opzione interpretativa la sentenza argoment\u00f2 come di seguito.
\n\u00abNell’ipotesi che comproprietari dell’immobile locato siano pi\u00f9 soggetti, per quote ideali, la potenziale posizione del conduttore \u00e8 la futura acquisizione della titolarit\u00e0 del diritto di prelazione ad ogni oggettivazione di intento di vendita ciascuna quota ideale di compropriet\u00e0.
\nFinalit\u00e0 della normativa degli art. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 \u00e8 di unire alla titolarit\u00e0 dell’impresa la titolarit\u00e0 del diritto di propriet\u00e0 sull’immobile, condotto in locazione dall’imprenditore, ove l’attivit\u00e0 imprenditoriale viene esercitata; finalit\u00e0 che sussiste – e non pu\u00f2 non sussistere – anche nella detta ipotesi.
\nNella situazione di compropriet\u00e0 dell’immobile locato, se la vendita non \u00e8 progettata unitariamente da tutti i comproprietari, l’acquisto della propriet\u00e0 completa dell’immobile da parte del conduttore avverr\u00e0 gradualmente, in momenti successivi: ad ogni intento, oggettivatosi con la denuntiatio, di uno o pi\u00f9 comproprietari di vendere la o le quote ideali, diviene attuale, in relazione a queste quote, il potenziale diritto di prelazione (estendentesi, nella sua potenzialit\u00e0, all’intero) spettante al conduttore, il quale, esercitato quel diritto, diviene titolare di quelle quote di compropriet\u00e0, fino a diventare unico proprietario dell’immobile quando, separatamente ed in tempi diversi, tutti i comproprietari avranno oggettivato, ciascuno una sua denuntiatio, l’intento di vendere le rispettive quote ed in seguito ad ogni denuntiatio condutuore avr\u00e0 esercitato il diritto di prelazione.
\nMancata la denuntiatio e non posto, quindi, il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione, subentra il succedaneo diritto di riscatto, inteso al raggiungimento, per altra via (sostitutiva di quella resa impraticabile), dello stesso risultato acquisitivo. Fenomeno, questo, che si verifica, necessariamente, anche nella detta ipotesi, di compropriet\u00e0 dell’immobile locato e di separate programmate vendite, in tempi diversi, da parte dei singoli comproprietari delle rispettive quote.
\nAd ogni intento di vend\u00e9re, oggettivato con la denuntiatio, sorge nel conduttore il diritto di prelazione per le quote ideali in favore di terzi e il succedaneo diritto di riscatto. Si tratta di vicende separate ed autonome, verificantesi in tempi diversi; senza che il modo di svolgimento dell’una possa influire sulle altre. Sicch\u00e9, qualora un comproprietario abbia proceduto alla vendita a terzi della o delle sue quote ideali senza effettuare preventivamente la dovuta denuntiatio ed il conduttore non abbia esercitato il diritto di riscatto nel termine stabilito dalla legge decadendone, ci\u00f2 non preclude il sorgere, in favore del conduttore, e l’esercitabilit\u00e0 del diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto. in relazione alle successive programmate, ed eventualmente attuate, vendite di altre quote ideali da parte di altri comproprietari.\u00bb
\nCon specifico riferimento alla fattispecie decisa, la sentenza, pertanto, considerava circostanza non ostativa all’ammissibilit\u00e0 della prelazione della quota alienata il fatto che il conduttore non avesse esercitato il diritto a lui spettante in relazione a pregressa alienazione di altra quota.
\nIl diverso orientamento circa l’inammissibilit\u00e0 della prelazione in caso di alienazione della sola quota \u00e8 quello successivamente espresso dalla sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003.
\nLa quale ha ritenuto di discostarsi dall’indirizzo della sentenza n. n. 9354 del 1990, in particolare considerando che, rispetto ad esso, era da condividere la pi\u00f9 recente giurisprudenza di legittimit\u00e0 in base alla quale, in caso di vendita a terzi della quota di propriet\u00e0 comprendente l\u2019immobile locato, non spetta al conduttore il diritto di prelazione poich\u00e9 viene a mancare, in tal caso, l’imprescindibile presupposto dell’identit\u00e0 dell’immobile locato con quello venduto e poich\u00e9 “graduale” realizzazione dello scopo della norma (consistente nell\u2019acquisto della propriet\u00e0 completa dell\u2019immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l\u2019acquisizione progressiva della propriet\u00e0 di tutte le altre quote) sarebbe del tutto ipotetica ed eventuale, presupponendo essa non solo che alla vendita della prima quota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, evento questo che ben potrebbe non verificarsi, ma richiedendosi altres\u00ec che, ove alle alienazioni successive i comproprietari-locatori realmente intendano procedere, anche per queste il conduttore si avvalga del diritto di preferenza che gli spetta, circostanza questa che la legge non prevede n\u00e9 richiede al conduttore, il quale \u00e8 autorizzato a rinunciare ad esercitare la prelazione per le alienazioni successive delle altre quote.
\nLa sentenza n. 18648 del 2003, dichiarando di condividere la pi\u00f9 recente giurisprudenza di questa Corte, espressamente richiama come statuizioni conformi quelle delle sentenze n. 10431 del 1998 e n. 12088 del 1990, le quali, tuttavia, non riguardano la questione specifica dell’ammissibilit\u00e0 della prelazione in caso di vendita della quota dell’immobile, nella sua interezza oggetto del godimento da parte del conduttore a titolo locatizio, ma riflettono il diverso problema della alienazione di quota dell’edificio nel quale \u00e8 sito quello locato, ipotesi che inerisce, perci\u00f2, alla distinta questione dell’applicabilit\u00e0 della prelazione alla vendita cd. in blocco, problema ormai pacificamente risolto dalla risalente giurisprudenza (da Cass., n. 6256\/83 a Cass., n. 1915\/2005) nel senso che essa si sottrae alla cogente disciplina della prelazione urbana per la mancata identit\u00e0 tra il bene locato e quello alienato.
\nIl richiamo di dette sentenze, comunque, per quel che di seguito si dir\u00e0, appare, comunque, opportuno per l’analogia della ratio che accomuna i due casi distinti della mancanza di identit\u00e0 tra l’immobile alienato e quello nella detenzione del conduttore, nell’un caso (quello della cd. vendita in blocco dell’intero edificio) per effetto della maggiore consistenza di quello alienato rispetto a quello nella detenzione qualificata ex locato; nell’altro (quello della vendita della sola quota) per la considerazione che la quota ontologicamente non identifica l’intero.
\nL’ammissibilit\u00e0 della prelazione della quota costituisce, invece, affermazione contenuta anche nella sentenza di questa Corte n. 4020 del 2001, la quale ha ritenuto che non sussistono valide ragioni per negare il diritto ex art. 38 legge n. 392 del 1978 quando viene alienata dietro corrispettivo una quota indivisa dell\u2019immobile locato, ancorch\u00e9 a favore di altro comproprietario, giacch\u00e9 l\u2019acquisto della qualit\u00e0 di comproprietario rappresenta, comunque, per il conduttore una fase di consolidamento dell’attivit\u00e0 di impresa nel luogo del suo esercizio.
\nL’affermazione di tale sentenza, tuttavia, non \u00e8 ascrivibile all’indirizzo che ammette la prelazione della quota. Essa, invero, deve considerarsi certamente un obiter dictum non vincolante, eccedente la necessit\u00e0 logico-giuridica della decisione e non necessario alla ratio decidendi della fattispecie esaminata, la quale riguardava il caso distinto della cessione di quote sociali di societ\u00e0 di persone, nel cui patrimonio era compreso l\u2019immobile locato, fenomeno da tenere distinto da quello della alienazione della quota dell’immobile condotto in locazione.
\nIl contrasto esistente nella giurisprudenza di legittimit\u00e0 (quello emerso, perci\u00f2, nelle due sentenze n. 18648 del 2003 e n. n. 9354 del 1990) riflette, del resto, le differenti posizioni sulla questione espresse dalla dottrina, che pure oscilla tra la tesi, che ammette la prelazione della quota, e quella che la rifiuta.
\nLa tesi ammissiva giustifica la soluzione accolta, prevalentemente, in base soltanto alle due considerazioni che l’acquisto della quota vale comunque a rafforzare la posizione del conduttore, rappresentando il primo passo verso il consolidamento della sua attivit\u00e0 nel luogo ove l\u2019impresa \u00e8 esercitata, e che esso serve ancora ad evitare che il locatore tenti di eludere il diritto del soggetto preferito con lo strumento in frode alla legge della predisposizione di successive vendite di quote dell’immobile.
\nPi\u00f9 articolato ed approfondito \u00e8, invece, l’esame svolto dagli autori che negano l’ammissibilit\u00e0 della prelazione, che procedono ad una ricostruzione dogmatica complessiva dell’istituto nel contemperamento delle diverse esigenze di salvaguardia del diritto di disponibilit\u00e0 del proprietario-locatore e della finalit\u00e0 propria dell’istituto, in consonanza con il Giudice delle leggi (Corte cost., 5 maggio 1983, n. 128), che detta finalit\u00e0 ha indicato nella \u00abconservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate mediante il mantenimento della clientela, che costituisce una componente essenziale dell’avviamento commerciale\u00bb.
\nLe argomentazioni della dottrina, che nega al conduttore la preferenza nell’acquisto della quota, soltanto in parte indicate a sostegno della soluzione offerta dalla sentenza n. 18648 del 2003 di questa Corte, appaiono largamente condivisibili, per cui il denunciato contrasto interpretativo, ad avviso di queste Sezioni Unite, deve risolversi con l\u2019adesione all’orientamento contrario alla configurabilit\u00e0 del diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in caso di alienazione della sola quota dell’immobile locato, sia che essa avvenga a favore di un terzo estraneo al contratto di locazione, sia in caso di acquisto da parte di altro comproprietario.
\nAl riguardo occorre, anzitutto, porre in evidenza che nella materia delle prelazioni – in particolare in quelle assistite dal carattere di realit\u00e0 assicurato dal diritto di riscatto – il relativo diritto si sovrappone all’autonomia contrattuale e la limitazione del potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella funzione sociale della propriet\u00e0 (art. 42 Cost.), sicch\u00e9 il sacrificio imposto i n funzione dell’interesse superindividuale conferisce alla norma che lo prevede l’inevitabile carattere della eccezionalit\u00e0, con la conseguenza della inapplicabilit\u00e0 della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali non \u00e8 stata inserita l’ipotesi specifica della alienazione della quota.
\nInserimento questo che sarebbe stato, invece, certamente indispensabile, quando si consideri anche che, nel sistema complessivo della legge n. 39e del 1978, la previsione dei commi 5, 6 e 7 dell\u2019art. 38 della cd. prelazione congiunta nella quale, in caso di pluralit\u00e0 di conduttori, il diritto pu\u00f2 essere esercitato o unitamente da tutti i conduttori ovvero, nella rinuncia da parte di taluni di essi, ad opera degli altri o dell’unico conduttore che voglia avvalersene e che diventa sempre proprietario dell’intero immobile e non della sola quota corrispondente alla misura gi\u00e0 in suo godimento) \u00e8 particolarmente significativa dell’intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore per la evidente difficolt\u00e0 che potrebbe derivarne nella gestione della cosa comune, oggetto di interessi potenzialmente contrastanti.
\nSoccorre, poi, il principio – evincibile con carattere di generalit\u00e0 dalla pacifica posizione di dottrina e giurisprudenza sull’inapplicabilit\u00e0 della prelazione alla cd. vendita in blocco e dal rilievo, condiviso in dottrina, che la sussistenza dei presupposti del retratto successorio ex art. 732 c.c. esclude la stessa ipotizzabilit\u00e0 della prelazione urbana e non pone il problema di un conflitto tra diversi diritti di prelazione – che vi deve essere identit\u00e0 tra l’immobile alienato e l’immobile oggetto della locazione, identit\u00e0 che manca nell’alienazione della quota astratta del bene.
\n\u00c8 utile aggiungere che la pretesa “graduale” attuazione dello scopo della norma, realizzabile con l’acquisto della propriet\u00e0 completa dell’immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l’acquisizione progressiva della propriet\u00e0 di tutte le altre quote, non solo, secondo quanto gi\u00e0 ha indicato la sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003, \u00e8 del tutto eventuale (presupponendo essa sia che alla vendita della prima quota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, sia che per queste il conduttore si avvalga del diritto di preferenza, cui ben potrebbe rinunciare), ma richiederebbe che a dette vendite successive il proprietario-locatore si determini nella perdurante vigenza della locazione in corso, giacch\u00e9 altrimenti, per le alienazioni compiute dopo la cessazione della locazione, al soggetto gi\u00e0 conduttore il diritto di prelazione pi\u00f9 non spetta.
\nInoltre, all’argomento per il quale la cogente disciplina, che limita il suo potere dispositivo dell’immobile, potrebbe essere elusa dal proprietariolocatore con la predisposizione di successive alienazioni di quote, correttamente \u00e8 stato opposto che, in tal caso, l’ordinamento offre, alternativamente, i rimedi dell\u2019esercizio del diritto di riscatto, questo sul presupposto della dissimulata vendita dell\u2019intero, e del risarcimento dei danni.
\nInfine, devesi osservare che il mancato riconoscimento della prelazione del conduttore nell’acquisto della quota non significa limitazione della tutela privilegiata che la legge riconosce alle locazioni ad uso imprenditoriale, poich\u00e9 il diritto del conduttore alla stabilit\u00e0 del rapporto continua ad essere garantito dal diritto alla indennit\u00e0 per l’avviamento commerciale. al cui pagamento la parte locatrice continua ad essere tenuta e dal quale, invece, \u00e8 esonerata quando il conduttore, mediante l’acquisto in prelazione dell’intero immobile, viene a confondere in s\u00e9 le due qualit\u00e0 di locatore e di conduttore.
\nPer tutte le considerazioni esposte – risolto il contrasto interpretativo con la enunciazione del principio di diritto secondo cui non spettano al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina degli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell’immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione<\/strong> – vanno accolti il primo motivo sia del ricorso principale di E. D. che del ricorso incidentale di P. D. ed \u00e8 rigettato il ricorso incidentale di D. M. e G. G., i quali, in unico motivo, avevano censurato la regolamentazione delle spese della sentenza di secondo grado.
\nPertanto, poich\u00e9 non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, queste Sezioni Unite cassano senza rinvio la impugnata sentenza, rigettano il ricorso incidentale e, decidendo la causa nel merito a ci\u00f2 autorizzate dalla disposizione del 1\u00b0 comma dell’art. 384 c.p.c., rigettano la domanda di riscatto di D. M. e G. G. e la domanda di risarcimento dei danni di P. D. e, ravvisati i giusti motivi dell’art. 92 c.p.c. nel sussistente contrasto interpretativo risolto con la presente sentenza, compensano totalmente tra tutte le parti le spese dell’intero giudizio.<\/p>\n